IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI BENI IMMOBILI
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo in forma scritta tra due o più parti ad effetti obbligatori, ovvero obbliga le parti alla conclusione del contratto definitivo di trasferimento proprietà (atto/rogito notarile).
Il contratto deve avere la stessa forma del contratto definitivo di trasferimento proprietà e deve contenere i requisiti essenziali per la sua validità, ed allegarne documentazione necessaria, qui di seguito si indicano i punti principali ed i documenti occorrenti per la stipulazione di un corretto preliminare di compravendita:
– Indicazioni anagrafiche o indicazioni della natura societaria, sia della parte Promittente Venditrice e che della parte Promissaria Acquirente, previste dall’art. 2659 del C.C. (nome, cognome, data e luogo nascita, residenza, codice fiscale, regime patrimoniale se coniugato, per le società partita Iva, nome rappresentante legale/amministratore con tutti i suoi dati anagrafici).
– Identificazione delle parti tramite: documenti d’identità in corso di validità, codici fiscali/Partita IVA, i documenti identificativi della natura societaria compreso i propri rappresentanti.
Il tutto è anche previsto dalle norme vigenti in materia antiriciclaggio (compreso l’obbligo di compilazione del modulo valutazione rischi e della dichiarazione di verifica clientela).
– L’indicazione della ‘premessa’ e del ‘si conviene e si stipula quanto segue.
– L’ubicazione dell’immobile e le sue pertinenze con una descrizione esatta.
– I dati identificativi catastali completi dell’immobile.
– Copie delle schede catastali (da allegare), conformi allo stato di fatto ed in regola con le vigenti norme urbanistiche, o se l’immobile è in corso di costruzione occorre allegare copie delle planimetrie identificative dell’oggetto di compravendita.
– L’indicazione delle conformità degli impianti (o dello stato o della mancanza di conformità degli impianti per gli immobili costruiti prima del 1990) ex Legge n° 46/90 sostituito con D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008.
– Indicazione degli estremi della Certificazione energetica/attestato di qualificazione/prestazione energetica,  (una copia sarà consegnata al preliminare e l’origianale del documento sarà consegnato all’atto notarile) (D.lgs. n° 192/05 con disposizioni attuattive D.lgs n° 311/06 e D.G.R. 8/2007 della Regione Lombardia, DPR 59 del 2 aprile 2009, D.M. del 26 giugno 2009 linee guida cert. ener. edifici).
– Copia ed estremi del certificato agibilità.
– Caratteristiche tecniche di costruzione (o descrizione delle opere o capitolato), nel caso di immobile in corso di costruzione.
– Estremi del Permesso a Costruire / DIA, nel caso di immobile in corso di costruzione o di terminata costruzione.
– Estremi di eventuali atti o convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi.
– Estremi degli atti di provenienza con registrazione e trascrizione.
– Tempistiche massime di esecuzione della costruzione e/o di consegna dell’immobile.
– Indicazione del prezzo con modalità di pagamento: la caparra confirmatoria con l’indicazione dell’art. 1385 del C.C., gli eventuali acconti ed il saldo prezzo finale.
– Indicazione se il preliminare di c.v. è soggetto ad Iva o a imposte di registro.
– Indicazione degli estremi e dei mezzi di pagamento (consegnando una fotocopia degli stessi).
– Obbligazioni e garanzie della parte promittente venditrice.
– Obbligazioni della parte promissaria acquirente.
– Eventuali oneri fiscali, spese o vincoli che gravano sull’immobile.
– Indicazione dei regolari pagamenti delle spese condominiali.
– Indicazioni del luogo e data del rogito notarile di trasferimento proprietà.
– Termini del contratto (data con la quale si producono gli effetti del contratto).
– Indicazione dell’eventuale mutuo in corso.
– Modalità di registrazione del contratto preliminare di compravendita: tutti i preliminari di compravendita, sia stipulati da privati che da imprese anche costruttrici, sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, nei termini massimi di 20 giorni dalla data della stipula, con conseguente anticipo del pagamento delle relative imposte in misura fissa e a percentuale e delle marche da bollo (sono a carico del promissario acquirente).

PROPOSTA DI ACQUISTO
È un contratto con il quale la parte acquirente, propone alla parte venditrice, l’impegno all’acquisto di unità immobiliare, a determinate condizioni.
È una fase importante che precede la stipulazione del preliminare di compravendita.
Con la sua sottoscrizione e con l’accettazione da parte venditrice, le parti si impegnano a rispettare accordi e obbligazioni descritte, entro una determinata scadenza.
Per avere una sua validità, dovrà contenere i requisiti del contratto a norma dell’art. 1325 del Codice Civile, dovrà contenere l’esatta identificazione dell’immobile ed il nome della parte venditrice, inoltre dovrà contenere una somma a titolo di garanzia, detta Deposito Cauzionale che sarà rilasciato da parte proponente acquirente mediante un Assegno Bancario o Postale infruttifero, intestato e non trasferibile alla parte venditrice; l’agenzia immobiliare/l’agente immobiliare ne accuserà ricevuta per conto del venditore e non dovrà assolutamente essere incassato da nessuna delle parti, se non al momento della stipulazione del contratto preliminare di compravendita, solo da parte venditrice, tramutandosi il tutto o in parte in caparra confirmatoria. Nel caso in cui la proposta di acquisto non venisse accettata da parte venditrice, l’assegno del Deposito cauzionale, non può essere trattenuto per nessun titolo, e dovrà essere restituito, senza alcun onere, alla parte proponente acquirente.

CONTRATTO DI MEDIAZIONE (INCARICO A VENDERE O LOCARE  IMMOBILI)
È un contratto con il quale il mediatore si impegna a promuovere l’incontro di due o più parti per la conclusione di un Affare, ha diritto alla provvigione solo se l’affare viene concluso. Se l’affare non è concluso non è corretto chiedere rimborsi spese.

ATTO NOTARILE DI COMPRAVENDITA (ROGITO NOTARILE)
L’atto notarile è il contratto definitivo che trasferisce a tutti gli effetti la proprietà di beni o altri diritti reali.
L’atto notarile è stipulato da un Notaio scelto e pagato dalla parte acquirente. Il Notaio legalizza l’atto di compravendita, ha l’obbligo di controllare e garantire la regolarità di tutti i documenti compresi quelli catastali e controlla che non vi siano ipoteche gravanti sul bene oggetto di trasferimento.
L’onorario del Notaio varia in funzione del valore dell’atto, rimane a carico dell’acquirente.
Le imposte sul trasferimento proprietà variano in base alla tipologia dell’immobile venduto, variano in base al venditore e alle agevolazioni per l’acquisto come prima casa, le imposte sono a carico dell’acquirente.
Dopo la stipulazione dell’atto notarile avverrà la Registrazione dell’atto e di seguito la Trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari nei tempi stabiliti dalla legge.
Al momento dell’atto notarile lo studio notarile compilerà lo stampato per la denuncia all’Autorità Locale di Pubblica Sicurezza della cessione del fabbricato.
Il definitivo passaggio di proprietà avviene con la Trascrizione.

DOCUMENTI IN COPIA PER L’ATTO NOTARILE DI TRASFERIMENTO PROPRIETÀ
Copie dei documenti d’identità e codici fiscali di tutte le parti comparenti nell’atto notarile.
Schede catastali conformi allo stato di fatto degli immobili, con ‘strisciata’.
Certificato di destinazione urbanistica per determinati immobili.
Visure catastali.
Copia dell’atto di provenienza registrato dell’immobile completo di trascrizione.
Eventuali condoni effettuati con relativi pagamenti.
Documenti di conformità impianti ex legge 46/90 sostituito con D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008.
Copia Permesso a Costruire / DIA.
Certificato di agibilità.
Attestato di Certificazione/Prestazione Energetica dell’immobile (ACE/APE).
Eventuale atto di successione.                                                                                                                                                            
Eventuale atto di donazione.
Certificati di residenza-stato di famiglia – comunione o separazione legale dei beni –
Documentazione dell’avvenuta cancellazione ipoteca.
Copia/copie del Modello F23 relativo ai pagamenti delle imposte di registro in base ai pagamenti indicati sul preliminare di compravendita e alla registrazione dello stesso.
Se l’immobile in edilizia convenzionata: copia convenzione e altra documentazione richiesta in convenzione per ottemperare l’alienazione  dell’immobile.
Copie dei mezzi di pagamento (A.B. – A.C.) avvenuti da parte promissaria acquirente, come indicato nel preliminare di compravendita, sia per la caparra confirmatoria che per gli acconti.
Copie dei mezzi di pagamento all’Agenzia Immobiliare.
Identificazione dell’Agenzia Immobiliare e dell’Agente Immobiliare con le Iscrizioni Camerali/Ruolo.

CONTRATTI  DI  LOCAZIONE

LOCAZIONE (C.C. 1571)
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
– Le due figure che intervengono nel contratto di locazione immobiliare sono: Il locatore, proprietario/proprietari dell’unità immobiliare data in locazione; ed il conduttore, inquilino/inquilini dell’unità immobiliare presa in locazione.
– Il contratto di locazione stipulato presso l’Agenzia Immobiliare garantisce la tutela di diritti, doveri ed obblighi sia del locatore che del conduttore.
– Le locazioni possono avere come oggetto, immobili a destinazione: residenziale, commerciale, artigianale, industriale ecc.
– L’affitto di azienda, di aree nude e di attività sono locazioni hanno per oggetto un bene produttivo.
– A seconda la tipologia della locazione, varia la durata del contratto ed il corrispettivo dell’imposta registro.                                                                                                                   
 – Anche per i contratti di locazione sussiste l’obbligo di avere l’Attestato di Certificazione/Prestazione Energetica (ACE/APE).
– Obbligo di indicare sul contratto di locazione: i dati catastali completi  anche di rendita, indicare se è soggetto a IVA, indicare se è soggetto a cedolare secca, indicare i dati  Ace/Ape con la consegna di una copia al conduttore.
– I contratti di locazione devono essere registrati presso gli Uffici Locali delle Agenzie delle Entrate (se si è in possesso non più di 10 immobili, altrimenti vi è l’obbligo di registrazione per via telematica). L’obbligo di registrazione telematica con il relativo pagamento delle imposte e dei bolli sussiste sempre per l’agente imm.re o agenzia imm.re.  La registrazione deve essere eseguita entro 30 giorni, previa compilazione di modello RLI (dal 03.02.2014 mod. 69 è sostituito con il nuovo modello RLI reperibile sul sito agenzia delle entrate, si potrà usare ancora il mod 69 solo per un breve periodo di transizione FINO AL 31.03.2014) con allegati copie dei documenti d’identità e C.F. dei deleganti e dei delegati previo pagamento con mod. F24 ELIDE (F23 è SUPERATO con F24 ELIDE, i pagamenti delle imposte e delle marche da bollo si dovranno fare con i nuovi modelli F24 Elide dal 1.2.2014) delle imposte di registro e diritti speciali di segreteria. Le  marche da bollo  di euro 16,00 (l’importo della marca da bollo è variato dal 26.06.2013)  da applicare sul contratto devono avere una data precedente o il giorno stesso della stipulazione del contratto e sono calcolate  ogni 100 righe per ogni copia di contratto presentato, le marche da bollo per gli  allegati  variano a secondo la tipologia dell’allegato

– Cedolare secca: Nel caso in cui il locatore aderisca alla cedolare secca non vi sarà nessun pagamento di imposta di registro o di marche da bollo, si deve indicare anche nel contratto di locazione con una clausola esplicita ed in questo caso per la registrazione telematica non vi sarà l’obbligo di invio raccomandata al conduttore di comunicazione di adesione alla cedolare secca e rinuncia all’aumento Istat.  In caso contrario, la spedizione della raccomandata al conduttore dovrà avvenire alla data della stipulazione del  contratto.
La cedolare secca non potrà essere applicata se una delle due parti del contratto è una ditta individuale o società.
La cedolare secca si può applicare solo se è relativa a immobili a destinazione residenziale.

– Obblighi di registrazione telematica: l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione per via telematica sussiste per chi ha più di 10 immobili e per l’Agenzia Immobiliare o Agente Immobiliare, previa richiesta di relativa abilitazione presso l’Agenzia delle Entrate.
– La denuncia alla Pubblica Sicurezza per la cessione del fabbricato è obbligatoria solo per chi ceda il godimento, a qualunque titolo, di un fabbricato, l’obbligo ora sussiste solo se una delle due parti ha partita IVA o sia un cittadino straniero non appartenente alla comunità europea ed in questo caso occorrerà allegare una copia del documento d’identità e il permesso di soggiorno. La comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza dovrà avvenire entro 48 ore dalla consegna dell’immobile.

– ALCUNI OBBLIGHI E DIRITTI DEL LOCATORE:
L’obbligo di consegnare la cosa (immobile) da locare in buono stato, adatto all’uso convenuto  ed in regola con le normative vigenti.
Mantenere l’immobile in modo da asservirlo all’uso convenuto.
Garantire l’esenzione da vizi.
Diritto di innovare la cosa, in modo che non debba arrecare danni al conduttore.
Diritto di alienare la cosa.

-ALCUNI OBBLIGHI E DIRITTI DEL CONDUTTORE:
Obbligo di versare il corrispettivo a scadenze prestabilite.
Obbligo di usare l’immobile nei limiti convenuti.
Obbligo di riconsegnare l’immobile a fine locazione, nello stesso modo in cui l’ha ricevuto.
È responsabile dei danni da lui o da terzi causati.
Ha diritto di migliorare la cosa, previo avviso al locatore.

– La disciplina che regola il contratto di locazione è riferita alla Legge 9.12.1998 n° 431 e alla legge n° 392 del 1978 e al Codice Civile in materia di locazioni.’atto notarile